פס"ד בנושא דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג בנחלה חקלאית

מבוא וטענות הצדדים

1. לפניי תביעה כספית בסך 3,530,091 ₪, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, לדמי שימוש ראויים במקרקעין הידועים כמשק 58 במושב שדה עוזיה [גוש 2493 חלקה 13], בגין שימושים חורגים בשנים 2011 – 2019.

2. הנתבע עשה במקרקעין שימושים תעשייתיים ומסחריים; בניגוד לייעודם התכנוני ולהרשאת הבעלים החוזית, שהוגבלו לשימוש חקלאי. בעניין זה קיימים פסקי דין חלוטים שניתנו בהסכמת הנתבע, שלפיהם הופסק השימוש החורג והמבנים הבלתי-חוקיים נהרסו [ת"א (אשדוד) 20831-06-11, תיק המוצגים מטעם התובעת, מוצג 32 (להלן: "תביעת הפינוי"); תיק הוצל"פ (ת"א) 517877-12-18, שם, מוצג 33]. המחלוקת בין הצדדים אינה נטושה על עצם השימוש החורג; אלא על טענות-סף שהנתבע העלה נגד התביעה הכספית בגינו, ועל השטח והמשך המצטברים של השימוש החורג.

3. באשר לשווי השמאי של השימוש החורג, בכפוף להכרעה בדבר שטחים ותקופות שבמחלוקת – מונה שמאי המקרקעין שקד יוגב, בהסכמת הצדדים, כשמאי מומחה מטעם בית המשפט (להלן: "השמאי המומחה"). השמאי המומחה העריך את שווי השימוש של כל אחד מן השימושים החורגים הנטענים, לפי כל אחת מגרסאות הצדדים בשאלת עצם קיומו, שטחו ומשכו. התרשמתי מאוד לחיוב מן המקצועיות והיסודיות של חוות דעתו. אף צד לא ביקש לחקור את השמאי המומחה על חוות דעתו, או לשלוח לו שאלות הבהרה. בנסיבות אלה, אני סומך ידיי על קביעותיו השמאיות; ואותן איישם על הממצאים שאקבע בדבר עצם השימושים החורגים, שטחם ומשכם [תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, תקנה 88(ד); ע"א 5681/19דאוד ח. אחזקות והשקעות בע"מ נ' דניה סיבוס בע"מ (5.11.20209), פסקה 3].

4. הוסכם והוחלט כי כל המוצגים בתיקי המוצגים מטעם הצדדים ייחשבו כראיות קבילות בתיק [פרוטוקול מיום 6.12.2020, עמ' 4]. בהתאם לכך, ההפניה למוצגים בפסק הדין תהיה בצורה "ת/1", "ת/2", "נ/1", "נ/2" וכדומה.

5. הנתבע טען, כטענות-סף, כי עילת התביעה מוצתה בתביעת הפינוי, שבמסגרתה לא הותר לתובעת לפצל סעדים. עוד טוען הוא להתיישנות ושיהוי. הנתבע הוסיף וטען כי התובעת לא פעלה לפי החלטה מס' 1581 של מועצת מקרקעי ישראל [ת/28], המעניקה הקלות בהסדרת שימוש חורג ותשלום דמי שימוש בגינו. התובעת השיבה לטענות אלה כי תביעת הפינוי והתביעה לדמי שימוש מבוססות על עילות שונות שאינן מצריכות היתר לפיצול סעדים. עוד השיבה כי הנתבע הודה בזכות שממנה נגזרת תביעתה לדמי שימוש, ולא שינה לרעה את מצבו עקב מצג שלה; ולפיכך התביעה לא התיישנה ואינה לוקה בשיהוי. התובעת הוסיפה והשיבה כי ההחלטה הנזכרת של מועצת מקרקעי ישראל אינה חלה על נסיבות כבענייננו, והתנהלותה בעניינו של הנתבע לא חרגה ממדיניותה במקרים דומים.

6. לגוף העניין, התובעת פירטה את השימושים החורגים, שטחם ומשכם – בהסתמך על דוחות של מפקחים מטעמה, אשר ביקרו במקרקעין מעת לעת בתקופה הנדונה; על תצלומי אוויר (להלן: "תצ"א"); ועל חוות דעת של מר אליאס קויפמן, מהנדס גאו-אינפורמציה, מודד מוסמך ומפענח תצ"א (להלן: "המודד"), אשר הסיק מהתצ"א על גודל השטחים הנדונים וטיב השימוש בהם. התובעת מבקשת לפסוק לה את דמי השימוש הראויים בגין שימושים אלה, כפי שהוערכו על ידי השמאי המומחה, בסך 1,942,312 ₪; בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין והוצאות משפט [סיכומי התובעת, פסקה 49].

7. מלבד טענות-הסף הנזכרות, הנתבע טען כי לא הוכחו השימושים החורגים, שטחם ומשכם; וכי יש לנקוט שיעורים מופחתים של דמי שימוש ביחס לשווי הנכסים הנדונים, ושל הרווח היזמי, לעומת אלה שהשמאי המומחה הביא בחשבון לצורך השומה. הנתבע הודה כי "אין מחלוקת כי יש לחייב הנתבע בחיוב מסוים של דמי שימוש בגין שימושים לא חקלאיים שבוצעו בנחלה"; אך חלק על הסכום שדרשה התובעת וטען שהסכום הנכון עולה לסך 641,000 ₪, כולל מע"מ [סיכומי הנתבע, פסקאות 46 ו-43, בהתאמה]. ניתן לומר, אפוא, כי בכפוף לטענותיו המקדמיות – הנתבע מסכים לעיקרון בדבר חבותו בדמי שימוש ראויים בגין השימושים החורגים; אך משיג על היקפם של השימושים ועל מחירם.

   התשתית הראייתית: "העגלה המלאה" של התובעת ו"העגלה הריקה" של הנתבע

8. התובעת פרשה לפני בית המשפט תשתית ראייתית מקיפה. מלבד דוחות הפיקוח וחוות דעת המודד שהוזכרו, ועדויות נותניהם – התובעת העידה את הפקידה שערכה את החישובים לפיהם, והגישה עשרות מוצגים, ובהם תצ"א, תשריטים וצילומים רלבנטיים. הנתבע, לעומתה, לא העיד מטעמו אלא את עצמו ואת בנו, בעלי העניין בתובענה. עדויותיהם לא נתמכו במסמכים. גם המוצגים הבודדים שהנתבע צירף אינם בעלי ערך ראייתי רלבנטי. בנסיבות אלה, אין לי כל טעם טוב להעדיף את גרסת הנתבע, נטולת הבסיס הראייתי האובייקטיבי, על גרסת התובעת, הנתמכת במסכת עשירה של עדויות אובייקטיביות [פקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א-1971, סעיף 54].